Escrito por Ángela Salazar, asociada del estudio Hernández & Cía. Abogados
Para que las comunidades campesinas celebren actos de disposición de sus terrenos comunales válidos y los mismos puedan inscribirse en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP se deben de seguir una serie de acciones que se encuentran descritas en las normas aplicables.
El presente artículo resume las normas que se deben tener en cuenta y las acciones que se deben ejecutar para adquirir de forma válida derechos superficiales sobre predios propiedad de comunidades campesinas y lograr la inscripción de dichos derechos en la SUNARP.
I. El acuerdo comunal
Para disponer, gravar, arrendar o ejercer cualquier otro acto sobre las tierras comunales de la Sierra o de la Selva, se requiere del acuerdo de la asamblea general [1] con el voto conforme de no menos de los dos tercios de los comuneros calificados de la comunidad [2]. En el caso de tierras comunales de la Costa, se requerirá el voto a favor de no menos del cincuenta por ciento de los miembros asistentes a la asamblea general extraordinaria instalada con el quórum correspondiente [3].
La asamblea general extraordinaria [4] que tendrá como finalidad acordar la transferencia de la propiedad del terreno comunal y otorgar poderes para que las personas correspondientes suscriban el contrato respectivo, deberá ser convocada expresamente con tal finalidad. Además, dicha asamblea deberá ser convocada por persona legitimada para realizar la convocatoria de acuerdo con el Estatuto de la comunidad [5].
Para que la asamblea general extraordinaria pueda sesionar válidamente, se requiere cumplir los requisitos de quórum que se especifican en el estatuto de la comunidad campesina respectiva. La ley establece que: (i) en primera convocatoria, se necesita la concurrencia de cuando menos la mitad más uno de los comuneros calificados, y (ii) en segunda convocatoria, con el número de comuneros calificados que establezca el estatuto de la comunidad [6].
La convocatoria a la asamblea general extraordinaria y el quórum de la misma deberán acreditarse al momento de inscribir el poder para suscribir el contrato respectivo ante el Registro de Personas Jurídicas a través de constancias de quórum, las mismas que constituyen declaraciones juradas. Estas constancias deberán cumplir ciertos requisitos legales [7]. Asimismo, en dicha asamblea es necesario que se otorguen las facultades para que las personas correspondientes suscriban el contrato respectivo [8].
II. El Acta de la Asamblea General
El acta de asamblea general extraordinaria debe transcribir la sesión que se llevó a cabo. Dicha acta debe contener ciertos requisitos mínimos (fecha y hora de inicio y conclusión de la asamblea general, lugar en que se llevó a cabo la asamblea, sin necesidad de precisar la dirección correspondiente [9], los acuerdos adoptados con la indicación del número de votos con el que fueron aprobados, etc.) conforme se indican en el artículo 5.5 de la Directiva.
Adicionalmente, el acta debe precisar las características físicas del(los) predio(s) o de las áreas a disponer, así como cualquier otra característica que sea exigible de acuerdo con el Estatuto [10]. Tales características comprenden los elementos suficientes que permitan la identificación del predio, tales como: (i) el área y (ii) la ubicación referencial [11].
En la mayoría de los casos SUNARP se rehúsa a inscribir el contrato si en este no se señala las coordenadas UTM del área materia del acuerdo. En ese sentido, es recomendable indicar las mismas en el acta de la asamblea general.
Por último, en el acta de asamblea general extraordinaria debe constar el otorgamiento de poder para que los representantes de la Comunidad Campesina firmen los contratos correspondientes [12].
III. Otorgamiento e inscripción de poder
Como hemos señalado líneas arriba, para que se pueda disponer, gravar, arrendar o ejercer cualquier otro acto sobre los terrenos propiedad de Comunidades Campesinas se necesita el acuerdo favorable de cierto número de comuneros. En ese sentido, para acreditar que los representantes de las Comunidades Campesinas cuentan con los poderes para “disponer” de los predios comunales se exige la inscripción previa del otorgamiento de poder en el Registro de Personas Jurídicas correspondiente.
Asimismo, en nuestra experiencia, para que los notarios otorguen la escritura pública que contiene el acto de disposición del área comunal exigen la presentación de la inscripción del otorgamiento de poder mediante el cual la comunidad campesina otorgó poderes a sus representantes para suscribir el contrato de disposición del área comunal. En ese sentido, idealmente, el otorgamiento de poder se debe registrar en el Registro de Personas Jurídicas de manera previa a la suscripción e inscripción del acuerdo. El poder puede otorgarse: (i) a favor de ciertos integrantes de la directiva comunal o, (ii) a favor de personas que no integran la misma; siempre y cuando el Estatuto de la comunidad campesina no establezca algo distinto [13].
El poder se deberá inscribir en el Registro de Personas Jurídicas. Los requisitos principales para inscribir dicho poder son: (i) copia certificada del acta de Asamblea General, (ii) la constancia de quórum, y (iii) la constancia de convocatoria [14].
IV. Aprobación de acuerdos comunales [15]
Según el artículo 46 del Reglamento de la Ley General de Comunidades Campesinas “Los acuerdos de la Asamblea General se tomarán por mayoría simple de votos, a excepción de los casos establecidos en la Ley General de Comunidades Campesinas, el presente Reglamento y el Estatuto de la Comunidad.” De una interpretación integral del artículo 44 y 46 del Reglamento de la Ley General de Comunidades Campesinas, los votos deben ser de comuneros calificados.
Es preciso señalar que, para el caso particular de la transferencia de derechos reales sobre territorios de Comunidades Campesinas de la Sierra, y, por lo tanto, también para los de la Selva, resulta aplicable lo establecido en el artículo 11 de la Ley No. 26505 y la Resolución No. 113-2015-SUNARP-TR-L que señalan que los acuerdos en los que se decida disponer, gravar, arrendar o ejercer cualquier acto sobre las tierras comunales se requiere el voto conforme de no menos de los dos tercios de los comuneros calificados de la Comunidad [16].
Para la transferencia de derechos reales sobre territorios de Comunidades Campesinas de la Costa se requerirá el voto a favor de no menos del cincuenta por ciento de los miembros asistentes a la asamblea general extraordinaria instalada con el quórum correspondiente (artículo 10 de la Ley No. 26505).
Finalmente, es importante señalar que el artículo 45 del Decreto Supremo No. 8-91-TR señala que, en las asambleas generales, ordinarias o extraordinarias, no se admiten los votos por poder.
V. Transferencia de cuotas ideales
Cuando se solicite la inscripción de la transferencia de cuotas ideales de terrenos comunales deberá tener en cuenta las siguientes reglas [17]:
i) En aquellos casos en los que el título contenga transferencia de cuotas ideales y su equivalente en área material, el registrador no podrá inscribirla salvo que se solicite la presentación de los documentos técnicos requeridos para una independización y del texto de las cláusulas del contrato se desprenda que el acto celebrado por las partes es una compraventa del área material.
Si no se puede determinar la voluntad de las partes de querer celebrar una transferencia de cuotas ideales y su equivalente en área material, adicionalmente se deberá presentar una escritura pública aclaratoria en la que se manifieste la intención de las partes de disponer de una porción material del territorio comunal.
ii) En caso el titular con derecho inscrito de cuotas ideales sobre el territorio comunal haya materializado su porcentaje con su equivalente en área material, podrá solicitar la independización de dicha porción material siempre que se presenten los documentos técnicos requeridos para una independización y se acredite el consentimiento por parte de la comunidad campesina mediante una escritura pública aclaratoria.
VI. Conclusiones
1. Para disponer, gravar, arrendar o ejercer cualquier otro acto sobre las tierras comunales se requiere para el caso de la: (i) Sierra o de la Selva, del acuerdo de la asamblea general con el voto conforme de no menos de los dos tercios de los comuneros calificados de la comunidad; y (ii) Costa, el voto a favor de no menos del cincuenta por ciento de los miembros asistentes a la asamblea general extraordinaria instalada con el quórum correspondiente.
2. El acta de asamblea general extraordinaria debe transcribir la sesión que se llevó a cabo y debe contener ciertos requisitos mínimos conforme se indican en el artículo 5.5 de la Directiva.
3. Para que se pueda disponer, gravar, arrendar o ejercer cualquier otro acto sobre los terrenos comunales se necesita el acuerdo favorable de cierto número de comuneros. En ese sentido, para acreditar que los representantes de las Comunidades Campesinas cuentan con los poderes para “disponer” de los predios comunales se exige la inscripción previa del otorgamiento de poder en el Registro de Personas Jurídicas correspondiente.
4. La transferencia de cuotas ideales de terrenos comunales no es inscribible, salvo que, del contrato, o de una escritura pública aclaratoria, se desprenda que se transfiere un área material del territorio comunal y se solicite la independización del área adquirida.
Referencias:
[1] Decreto Supremo 8-91-TR, art. 38.
[2] Ley 26505, art. 11 y artículo 6.8 de la Directiva 10-2013-SUNARP-SN, que Regula la Inscripción de los Actos y Derechos de la Comunidades Campesinas aprobada mediante Resolución 343-2013-SUNARP/SN (en adelante, la “Directiva”).
[3] Ley 26505, art. 10 y Directiva, art. 6.8.
[4] Decreto Supremo 8-91-TR, art. 41.
[5] De acuerdo al artículo 42 del Decreto Supremo 8-91-TR “La asamblea General será convocada por el Presidente de la Directiva Comunal, y en ausencia o impedimento de éste corresponde al Vice-Presidente hacer la convocatoria.”
[6] Decreto Supremo 8-91-TR, art. 44.
[7] Art. 5.9. de la Directiva.
[8] Art. 6.8. de la Directiva.
[9] Resolución 535-2015-SUNARP-TR-L establece que: “Para efectos registrales es válida la sesión del órgano colegiado realizada en cualquier lugar del ámbito territorial del domicilio de la persona jurídica, salvo disposición legal o estatutaria diferente.”
[10] Art. 6.8. de la Directiva.
[11] Acuerdo Plenario en el CXXXI Pleno Registral, celebrado el 6 de agosto de 2015. “Otorgamiento de poder para disposición de terrenos Comunales”.
[12] La convocatoria a la asamblea general extraordinaria y el quórum de la misma deberán acreditarse al momento de inscribir el poder para suscribir el contrato respectivo ante el Registro de Personas Jurídicas a través de constancias de quórum, las mismas que constituyen declaraciones juradas. Estas constancias deberán cumplir ciertos requisitos legales. (Directiva, art. 5.9.)
[13] Art. 6.8. de la Directiva.
[14] Arts. 5.4.1 y 5.9. de la Directiva.
[15] Es importante tener en cuenta que, si existe diferencia entre lo regulado en el estatuto de las Comunidades Campesinas y las normas, los requisitos siempre deben ser más restrictivos y nunca podrán ser menos restrictivos.
[16] Se deberá revisar el Estatuto de la Comunidad Campesina y verificar que requisitos deben cumplir los comuneros para ser considerados comuneros calificados.
[17] Art. 6.10. de la Directiva.
